최근 태영건설 워크아웃 신청으로 인해 부동산 PF 대출 부실과 관련하여 이슈가 많죠. 이번 글에서는 부동산 PF 대출이란 무엇인지, 부동산 PF 대출이 이뤄지는 과정, 수익구조, 문제점 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
부동산 PF(project financing)란?
부동산 PF(project financing)는 무엇일까요? 이는 부동산 프로젝트를 위한 자금을 조달하는 방식으로, 프로젝트 자체가 그 자산의 담보로 쓰이는 형태를 의미합니다. 일반적으로 대출이라는 것은 신용이나 특정 자산을 담보로 하지만 부동산 PF 대출은 해당 프로젝트의 수익성, 미래 현금흐름을 담보로 대출이 진행됩니다.
부동산 PF(project financing) 대출의 이뤄지는 과정
부동산 PF(project financing) 대출이 어떻게 이뤄지는지 알아봅시다. 부동산 PF 대출은 아래 그림과 같이 여러 주체들 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있습니다.
먼저 PF 대출에 연관되는 주체들은 명목상의 회사를 설립합니다. 일종의 페이퍼 컴퍼니죠. 아래 그림에서는 서류상 회사로 표기되어 있습니다. 이는 일반 기업 대출에 비해 금융 비용이 많이 소요되기 때문에 프로젝트 별로 서류상 회사를 설립한다고 보시면 되겠습니다.
주로 자본력이 약한 시행사가 프로젝트가 진행 될 지역의 땅을 매입하고 설계 및 인허가를 진행합니다. 이때 시행사는 본 PF대출 전에 브릿지론을 통해 고금리의 대출을 받습니다. 그 후에 본 PF 대출 신청시 시공사, 즉 건설사에서 준공책임과 지급보증을 해주고 본 PF대출을 받습니다. 시행사는 본 PF 대출을 받아서 높은 이자를 내던 브릿지론 대출을 상환하고 시공사에 공사 대금을 지금합니다.
이 과정에서 서류상 회사는 금융사에 프로젝트의 수익성을 담보로 설정하고 대출을 받게 됩니다. 그리고 이러한 프로젝트가 대규포 아파트 단지 건설이라면 서류상 회사는 수 분양자에게 분양을 통해서 분양 대금을 받아 자금을 조달하여 대출금을 상환하거나 공사 대금을 지불하게 됩니다. 시공사는 분양 수익금을 챙기고 시행사와 이익금을 분배 받는 구조입니다.
부동산 PF(project financing) 대출의 수익구조
부동산 PF(project financing) 대출은 어떻게 수익을 창출할까요? 위에서 살펴본 바와 같이 시행사는 전체 프로젝트 금액의 10% 정도로 사업을 진행할 수 있습니다. 금융사 입장에서는 수익성만을 보고 높은 이자로 브릿지론 대출을 통해서 수익을 실현합니다. 또한 부동산 PF대출 자체가 높은 수수료로 인해 자금 규모가 큰 만큼 막대한 수수료를 챙깁니다. 일례로 금융사의 PF대출 담당 임원의 연봉이 수십억에 달한다는 통계자료가 보도된 적이 있죠.
시행사 및 시공사 또한 프로젝트를 진행하면서 막대한 수익을 챙깁니다. 시행사는 최소한의 자기자본으로 높은 이자의 브릿지론을 통해서 프로젝트 비용을 충당하고 그 금융비용을 시공사에 떠넘깁니다. 중간에서는 막대한 수익을 챙기면서요. 시공사는 지급보증을 하고 본 PF 대출을 받아 그 자금으로 공사대금을 치릅니다. 이러한 모든 금융비용은 수 분양자에게 전가됩니다.
결론적으로 대책없는 빚잔치로 시행사, 시공사, 금융사만 배를 불리고 수 분양자인 일반 서민들만 높은 분양가를 온전히 감당하게 됩니다.
부동산 PF(project financing) 대출의 위험성
앞서 살펴본대로 부동산 PF 대출이 이뤄지는 과정과 수익구조 때문에 모든 금융비용과 위험은 수 분양자가 모두 떠안게 됩니다. 낮은 금리는 물론 자금의 유동성이 원활하고, 부동산 시장이 상승기에 있다면 문제가 없겠으나 요즘과 같이 높은 금리와 함께 인플레이션은 상승하고 부동산 시장이 하락 중인 상태에서는 미분양으로 인한 자금조달 문제, 금융사의 PF 대출 기한 연장 거부에 의한 시공사의 부도가 진행될 수도 있습니다. 이는 시행사에 지급보증을 했던 시공사 뿐만아니라 대출을 진행했던 금융사 또한 도산의 위험에 직면 할 수 밖에 없는 것입니다.
태영건설의 워크아웃이 대한민국 경제에 미칠 영향
태영건설의 워크아웃은 대한민국 경제에 어떤 영향을 미칠까요? 앞서 살펴봤던 부동산 PF 대출의 위험성의 예가 바로 태영건설의 유동성 위기입니다. 태영건설이 지급보증을 했던 시행사가 대출상환을 하지 않으면 브릿지론 대출을 모두 태영건설이 상환을 해야하는 입장인데요, 만기가 도래한 우발 채무가 무려 3조 6천억원에 달한다고 합니다. 이 때문에 부도 위기를 극복하고자 워크아웃을 신청한 것입니다. 현재 여러 자구안을 통해 채권단과 협상 중이지만 한편으로는 분양자와 하도급 업체들의 줄 도산 위험을 빌미로 정부의 구제를 바라고 있는 것이 아닌가 하는 추측이 난무하고 있죠.
현재 태영건설은 지주사인 TY홀딩스의 지분을 담보로 내놓는 등 자구안을 이행하고 있어, 폭락한 주가가 반등하는 모습도 보이고 있습니다만, 태영건설이 부도 처리가 되면 이와 관련된 하도급 업체들, 금융사들의 줄 도산 위험이 있기 때문에 대한민국 경제에도 큰 악영향을 미칠 우려가 있어 귀추가 주목되고 있습니다.
마치며
이상으로 부동산 PF 대출의 뜻과 부동산 PF 대출 과정, 부동산 PF 대출의 수익구조, 부동산 PF 대출의 위험성, 태영건설의 워크아웃이 대한민국 경제에 미칠 영향에 대해서 살펴봤습니다.
뉴스나 통계자료 등을 기반으로 작성하기는 했지만 앞으로의 전망은 주관적인 것임을 밝힙니다. 다만 부동산 PF 대출의 위험성을 자각하고 이와 관련된 파생상품 등에 투자하거나 부실한 부동산 PF 대출과 관련된 분양권 매수 또는 청약을 고려중이라면 신중한 판단에 도움이 되길 바랍니다.