최근 부동산 시장이 소폭 반등 후 다시 하락세로 접어 들것이라는 전문가들의 의견이 많은 가운데, 언제 내 집 마련을 해야 할지 고민이시라면, 지금부터 알아볼 내 집 마련 매수타이밍을 잡는데 꼭 필요한 사항 5가지를 절대 놓치지 마시기 바랍니다.
들어가며
내집 마련은 많은 이들의 꿈이자 큰 목표 중 하나입니다. 부동산 시장은 경제, 정책, 인구 동향 등 다양한 요소에 의해 영향을 받는 복잡한 분야이기 때문에, 내집 마련을 계획할 때는 신중하게 접근해야 합니다. 2024년 현재의 부동산 전망을 바탕으로 매매가와 전세가의 차이를 고려한 최적의 매수 타이밍을 분석하기 위해서는 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다.
경제 상황 고려
첫째, 경제 상황을 살펴봐야 합니다. 경제 성장률, 인플레이션, 실업률 등 거시 경제 지표는 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 만약 경제가 성장세에 있거나 안정적인 경향을 보인다면, 부동산 가격이 상승할 가능성이 높습니다. 반대로 경제가 침체되거나 불안정하다면 부동산 시장도 위축될 수 있습니다.
자산시장은 계속해서 그 절대값은 상승합니다. 이는 통화량의 증가에 따른 상승인데요, 부동산 시장 뿐만 아니라 주식시장, 암호화폐 시장 등 모든 자산에 해당되는 개념입니다. 통화량 증가에 따른 가격 상승을 제외한다면 자산가치 자체는 큰 변동이 없다고 봐도 무방합니다.
하지만 부동산 가격, 아파트 시세는 투자 수요와 실거주 수요의 변동에 따라 많은 영향을 받는 특징이 있습니다. 때문에 경제 상황에 따라 통화량의 증감에 따라 투자 수요가 어떻게 움직이는지 잘 살펴보아야 합니다. 투자 수요가 줄어들면 공급량이 늘어나기 때문에 아파트 가격은 하락 할 수밖에 없습니다.
정부의 부동산 정책 분석
둘째, 정부의 부동산 정책을 분석해야 합니다. 정부가 부동산 시장을 안정시키기 위해 다양한 규제를 도입하거나, 반대로 시장 활성화를 위해 규제를 완화할 때, 이러한 정책은 직접적으로 부동산 가격에 영향을 미칩니다.
앞서 언급했듯 투자 수요와 실거주 수요는 부동산 가격에 큰 영향을 줍니다. 부동산 가격은 정부의 부동산 규제에 따라 큰 영향을 받습니다. 투자 수요든 실거주 수요든 정부의 부동산 정책에 좌지우지 된다고해도 과언이 아닙니다. 그러므로 항상 정부의 부동산 정책에 귀를 기울일 필요가 있습니다. 특히 실거주 수요자라면 최근 정부가 적극 지원하고 있는 신생아 특례 대출 같은 정책을 잘 활용하시면 좋겠네요.
인구 동향 고려
셋째, 인구 동향을 고려해야 합니다. 도시화가 진행되면서 일부 대도시의 부동산 가격은 상승하는 반면, 인구가 감소하는 지역의 부동산 가격은 하락할 수 있습니다. 또한, 청년층의 결혼과 출산 추세, 노령 인구의 증가 등도 부동산 수요에 영향을 미칩니다.
가장 접근하기 용이한 방법은 바로 일자리 수요입니다. 대기업 사옥, 산업단지, 테마파크 등의 호재가 있는 지역의 부동산, 특히 아파트의 가격은 전체 부동산 시장이 하락세라고 하더라도 큰 상승을 기대할 수도 있습니다. 전체적인 하락세라고 해도 큰 하락을 방어할 수는 있는 것이죠. 때문에 인구 증감의 요인을 면밀히 따져보고 매수하시면 되겠습니다.
이자율 변동 주목
넷째, 이자율의 변동을 주목해야 합니다. 중앙은행의 기준금리 변동은 대출 이자율에 영향을 미치며, 이는 특히 대출을 통해 부동산을 매입하는 이들에게 중요한 요소입니다. 낮은 이자율은 대출 부담을 줄이고 부동산 구매력을 높이지만, 이자율이 상승하면 대출 비용 증가로 이어져 부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.
최근 통화량의 증가로 인해 인플레이션이 급증하여 전세계적으로 기준금리가 인상되었습니다. 금리가 급격히 하락한다는 것은 심각한 경기침체를 의미하기도 합니다. 때문에 금리가 인상될 경우 현금화 한 후 기다렸다가 금리가 안정되고나서 매수하는 방법을 추천드립니다.
매매가와 전세가의 차이 분석
다섯째, 매매가와 전세가의 차이를 분석해야 합니다. 전세가격이 매매가격에 근접할수록 ‘갭투자’가 쉬워지고, 이는 매수 심리를 촉진시킬 수 있습니다. 반대로 전세가격이 매매가격 대비 상대적으로 낮을수록 매수를 고려하는 사람들이 줄어들 수 있습니다.
여기서 우리는 반대로 생각할 필요가 있습니다. 위와 같은 케이스에서 전세가율이 높은 상태에서 매수할 경우 전세를 안고 매수하게 되면 자기자본은 크게 필요하지는 않습니다. 하지만 이는 부동산 시장이 상승기에 있을때 가능한 매수 방식입니다. 전세가가 매매가를 계속 동반 상승시키면 매수한 사람은 상승한 전세가 만큼 여유자금을 융통할 수 있으며 재매도 할 경우 상승한 가격만큼 시세차익을 얻을 수 있겠죠.
하지만 부동산 시장이 하락장이라면 이야기는 완전히 달라집니다. 전세가율이 높은 상태에서 매수했는데, 부동산 시장이 하락하기 시작하면 매매가격 하락이 전세가격을 끌어 내립니다. 이때 임대차 계약이 끝나면 낮은 가격으로 전세 계약을 다시 해야하는데, 전세가격이 하락한 만큼 자기자본을 추가로 투입하거나 추가 대출을 받아야 하는 상황이 생깁니다. 현금을 보유하고 있어야 하는 이유는 바로 여기에 있죠.
똑같이 전세를 안고 매수한다고 봤을때, 전세가율이 낮은 상태라면 자기자본 투입률은 높습니다. 하지만 부동산 상승 초기에 매수한다면 전세가율이 낮은 상태에서 매수했더라도 크게 유리합니다.
전세를 안고 매수하는 것이 아니라 순수하게 실거주 목적으로 매수한다고해도 전세가율은 아주 중요한 지표라고 할 수 있습니다. 부동산 시장 또한 일정한 변곡점이 있는데, 매번 하락장마다 바닥이 있습니다. 하락장에서 상승장으로 추세가 전환될 때는 매매가격의 하락폭보다 전세가격의 하락폭이 줄어들었다가 전세가격의 상승률이 매매가격의 상승률을 앞지르게 됩니다. 우리는 이때 매수하는게 좋습니다.
마치며
2024년 현재의 부동산 시장을 볼 때, 매수 최적 타이밍은 위에서 언급한 여러 요소들이 어떻게 결합되는지에 달려 있습니다. 매수를 고려하고 있다면, 현재 경제 상황, 정부 정책, 인구 동향, 이자율 변동, 그리고 매매가와 전세가의 차이를 면밀히 분석하여, 부동산 가격이 상승하기 전에 매수하는 것이 바람직합니다. 그러나 이는 예측이 어렵고 시장은 언제나 변동성을 가지고 있으므로, 전문가의 조언을 구하고, 자신의 재정 상태와 향후 계획을 고려하여 신중한 결정을 내려야 합니다.
부동산 매수는 단순히 가격만을 고려할 사항이 아닙니다. 위치, 주변 환경, 교통, 향후 개발 계획 등 다양한 요소를 고려하여 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 또한, 자금 계획을 세우고, 대출 조건을 꼼꼼히 비교하며, 장기적인 시장 변화를 예측하는 안목을 기르는 것이 중요합니다.
내집 마련은 각 개인의 라이프스타일, 재정 상태, 미래 계획에 따라 달라질 수 있으므로, 자신에게 맞는 매수 전략을 세울 필요가 있습니다. 시장 분석과 함께 자신의 상황을 정확히 파악하고, 장기적인 시야로 접근한다면 2024년 부동산 시장에서도 현명한 매수 결정을 내릴 수 있을 것입니다.